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Feb 22, 2024

¿Hasta qué punto tendrán que caer los valores de los inmuebles comerciales para empezar a tener sentido?

Si dejamos los bienes raíces en el rincón del tiempo muerto, el año 2023 se verá mucho mejor de lo que los expertos profetizaron hace seis meses*. El S&P 500 ha subido un 16 por ciento, los despidos están disminuyendo y el crecimiento económico ha sido

Si dejamos los bienes raíces en el rincón del tiempo muerto, el año 2023 se verá mucho mejor de lo que los expertos profetizaron hace seis meses*. El S&P 500 ha subido un 16 por ciento, los despidos están disminuyendo y el crecimiento económico ha sido tan fuerte (y la inflación tan obstinada) que los observadores de la Reserva Federal predicen dos rondas más de aumentos de tasas. Ahora, la recesión tan publicitada puede desaparecer lentamente como un rastro falso.

Los bienes raíces comerciales son una historia diferente. A excepción de las viviendas unifamiliares y algunas ciudades sólidas en todo el país, el desarrollo está DOA. Los precios siguen altos, los costes de construcción son estables, con una tendencia ligeramente alcista y el aumento de los tipos de interés está teniendo un doble efecto adverso: los préstamos son mucho más caros y los valores de finalización mucho más bajos. Todos los entrevistados para este artículo, desde Carolina del Sur hasta California, dijeron que están sentados de brazos cruzados o retrasando sus proyectos, con la esperanza de comenzar a construir dentro de varios años.

Un sabio calificó el año 2023 como el nuevo 1993, recordando cómo esa perversa recesión señaló a las ER para aplastarlas. Otro señaló que los prestamistas que todavía contestan sus teléfonos ofrecen préstamos en condiciones que pocos en su sano juicio aceptarían.

Los promotores que quieran construir hoy deben afrontar la realidad: los inquilinos que proponen exigen alquileres demacrados, sus contratistas se mantienen firmes y sus prestamistas favoritos simplemente dicen que no. Por otro lado, los propietarios de propiedades existentes pueden ignorar todas las contraindicaciones e insistir en que sus propiedades sigan siendo valiosas como siempre. Con su divertida predilección por decir en voz alta lo que otros sólo se atreven a pensar, Donald Trump declaró una vez: “Mi patrimonio neto fluctúa con… incluso mis propios sentimientos”.

Busque una buena oferta hoy y rápidamente se dará cuenta de que el enfoque de Trump para valorar bienes raíces está lejos de ser único. Los numerosos profesionales encuestados sobre este punto juran que todavía no han visto un buen negocio. Todo tiene un precio todavía igual al pico anterior a Covid o es más riesgoso que el salto BASE. Como siempre, los más optimistas creen que los acuerdos están a la vuelta de la esquina, mientras que un inversor astuto dijo que está viendo signos de "capitulación". Con esto quiere decir que unos cuantos vendedores están levantando sus banderas blancas, a punto de reconocer la impresionante caída en el valor de sus activos.

Sin embargo, según los volúmenes de ventas a nivel nacional, hasta ahora ha habido muy poca capitulación. Un alto ejecutivo de una importante compañía de títulos estima que sus transacciones comerciales están retrasadas en más de un tercio a nivel nacional, mientras que su negocio en California es aún peor, con volúmenes reducidos entre un 75 y un 80 por ciento.

Para que el mercado comercial de energías renovables se recupere, cualquiera de las tasas de interés debe volver a sus mínimos históricos: ¿qué probabilidad hay de eso? —O debe ocurrir mucha más capitulación. ¿Cuánto cuesta? En nuestro estrecho mundo de centros comerciales anclados a supermercados, calculo que alrededor del 20 por ciento.

Dado que hay pocas ventas comparables que respalden esa estimación, es posible preguntar su procedencia. Por delegación. Una forma de medir el valor aproximado de los activos privados es comprobar sus contrapartes que cotizan en bolsa. Puede que los privados no tengan que valorar el mercado, pero los públicos sí. Wall Street restablece los valores de los 200 fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) que cotizan en bolsa en Estados Unidos cada minuto del día.

La mayoría de los REIT se especializan en una sola clase de activos (por ejemplo, edificios industriales), y algunos también se concentran geográficamente y compran sólo, digamos, apartamentos en la ciudad de Nueva York. Por tanto, un REIT que se especializa en edificios de oficinas puede proporcionar un punto de referencia para valorar un edificio de oficinas de propiedad privada.

Si quisiera tener una idea de lo que su supermercado obtendría en una venta razonablemente rápida, podría investigar un REIT de un centro comercial. Si bien la palabrería financiera de los públicos difiere un poco de la de los privados, es lo suficientemente cercana (pensemos en español versus italiano) como para tener una idea aproximada del valor. En nuestro mundo, Phillips Edison [PECO] es un referente decente porque sólo posee tiendas minoristas ancladas en supermercados. El precio actual de las acciones de este REIT sugiere que nuestros centros, en su conjunto, deberían venderse con un rendimiento medio del 7,1 por ciento. Esto, a su vez, implica que nuestras valoraciones de estos centros han disminuido desde sus días anteriores a Covid en aproximadamente un 18 por ciento. Tenga en cuenta, sin embargo, que los centros individuales se venderán por mucho más o menos, dependiendo de sus atributos específicos.

En resumen, si bien es necesario restablecer el valor para poner en marcha las energías renovables comerciales, no es una solución única para todos. Algunas clases de activos (en particular, los industriales y los de autoalmacenamiento) apenas han disminuido, mientras que otros, después de haber volado demasiado cerca del sol, se han hundido en el mar. Y la ubicación juega un papel enorme: algunas áreas son prósperas mientras que otras parecen ciudades mineras en pleno desarrollo. Pero sin un restablecimiento del valor de mercado (ya sea del 5 por ciento o del 50 por ciento), las ER comerciales seguirán fracasando.

*Si los economistas pudieran predecir con precisión algo a más largo plazo que sus propios planes para la cena, no serían economistas: serían ricos. Por John E. McNellis, autor de Triunfar en el sector inmobiliario: comenzar como desarrollador.

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